Semarang Jadi Titik Kumpul Pengembang Properti
Semarang menjadi tempat berkumpulnya lebih dari 500 pelaku usaha properti yang tergabung dalam Himpunan Pengembang Permukiman dan Perumahan Rakyat (Himperra) Jawa Tengah. Acara ini berlangsung pada hari Kamis, 7 Mei 2026. Mereka hadir dengan kekhawatiran yang sama: menjaga kelangsungan bisnis di tengah ambisi pemerintah untuk mewujudkan Program 3 Juta Rumah.
Rapat Kerja Daerah (Rakerda) tahunan ini menjadi ruang merumuskan strategi pemasaran hunian bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) di tengah tekanan ekonomi global dan domestik. Sektor perumahan bersubsidi kini berada pada titik krusial. Pemerintah mendorong percepatan pembangunan untuk mengurangi backlog kepemilikan rumah, tapi di lapangan masih terdapat kesenjangan antara kebijakan dan eksekusi.
Para pengembang menilai peran mereka bukan sekadar membangun rumah, tetapi juga menggerakkan agenda sosial-ekonomi yang besar. Ketua Umum Himperra Ari Tri Priyono menyatakan bahwa pengembang berada di garda terdepan mewujudkan agenda tersebut. Kolaborasi antara pemerintah, lembaga pembiayaan, perbankan, pertanahan, PLN, dan mitra usaha menjadi kunci agar rumah subsidi tidak hanya dibangun, tetapi juga benar-benar bisa dihuni dengan layak.
Di Jawa Tengah, tantangan terlihat dari data backlog yang masih mencapai 1,3 juta unit. Secara teori angka ini menjadi potensi pasar besar bagi pelaku usaha properti. Namun ketersediaan hunian yang tercatat Himperra baru sekitar 18.622 unit, menunjukkan kesenjangan serius antara permintaan dan pasokan.
Ketua Himperra Jawa Tengah Sugiyatno menilai pemenuhan backlog tidak bisa dibebankan kepada pengembang semata. Diperlukan ekosistem pendukung yang berjalan beriringan agar persoalan tersebut bisa diselesaikan. “Rumah rakyat tidak bisa hanya dibicarakan dari sisi pembangunan fisik. Ada pembiayaan, perizinan, pertanahan, listrik, infrastruktur, dan ekosistem pendukung yang harus berjalan bersama,” ujarnya.
Masalah Klasik Penyediaan Perumahan
Memasuki pertengahan 2026, sektor properti menghadapi pelemahan daya beli masyarakat. Tantangan utama datang dari calon konsumen yang sulit memenuhi syarat administratif perbankan, bukan karena tak ingin memiliki rumah, tetapi karena riwayat keuangan yang tercoreng pinjaman digital seperti buy now pay later (BNPL). Masalah kolektabilitas akibat keterlambatan pembayaran membuat banyak calon pembeli terhambat mengakses kredit perumahan.
“Banyak yang kena merah SLIK OJK-nya. Teman-teman yang pinjam paylater, pinjam lupa bayar, telat sehari dua hari tidak apa-apa, telat sebulan itu kolektibilitas tinggal jadi dua, terus sampai biasanya pada kolektibilitas lima,” papar Ari. Kondisi ini menimbulkan ironi: keinginan memiliki rumah sebagai aset jangka panjang justru terganjal utang konsumtif jangka pendek. Dampaknya, efektivitas pemasaran rendah, dari sekitar 20 calon pembeli yang datang, biasanya hanya tiga orang yang lolos hingga akad kredit.
Tekanan tersebut diperparah inflasi kebutuhan pokok yang menggerus kemampuan masyarakat mencicil rumah. Ari menyebut kondisi ini semakin menekan permintaan hunian murah. Himperra pun memproyeksikan minat beli rumah bersubsidi masih akan melemah tahun ini jika tidak ada intervensi kebijakan yang signifikan.
Backlog Perumahan Subsidi Kabupaten/Kota di Provinsi Jawa Tengah 2023-2025
| Kabupaten/Kota | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|
| Kabupaten Cilacap | – | 20 | – |
| Kabupaten Banyumas | 45 | 46 | 37 |
| Kabupaten Purbalingga | 55 | 53 | – |
| Kabupaten Banjarnegara | 20 | – | – |
| Kabupaten Kebumen | – | – | – |
| Kabupaten Purworejo | 45 | 34 | – |
| Kabupaten Wonosobo | 43 | – | – |
| Kabupaten Magelang | – | 33 | – |
| Kabupaten Boyolali | – | – | 36 |
| Kabupaten Klaten | 19 | – | – |
| Kabupaten Sukoharjo | – | 34 | 37 |
| Kabupaten Wonogiri | 66 | 8 | 46 |
| Kabupaten Karanganyar | 55 | – | – |
| Kabupaten Sragen | – | – | – |
| Kabupaten Grobogan | – | – | – |
| Kabupaten Blora | – | – | – |
| Kabupaten Rembang | – | – | – |
| Kabupaten Pati | 37 | – | – |
| Kabupaten Kudus | – | – | – |
| Kabupaten Jepara | – | – | – |
| Kabupaten Demak | – | – | – |
| Kabupaten Semarang | 65 | – | 2 |
| Kabupaten Temanggung | – | – | – |
| Kabupaten Kendal | 128 | 15 | 36 |
| Kabupaten Batang | – | 28 | 24 |
| Kabupaten Pekalongan | – | – | – |
| Kabupaten Pemalang | – | 8 | – |
| Kabupaten Tegal | – | – | – |
| Kabupaten Brebes | – | 15 | – |
| Kota Magelang | – | – | – |
| Kota Surakarta | – | – | – |
| Kota Salatiga | – | – | – |
| Kota Semarang | 19 | 13 | 3 |
| Kota Pekalongan | 18 | 21 | 2 |
| Kota Tegal | – | – | 17 |
| Provinsi Jawa Tengah | 615 | 328 | 240 |
Sumber: BPS
Dari sisi produsen, pengembang juga menghadapi tekanan margin akibat kenaikan biaya material bangunan sekitar 10% pada 2026. Dalam skema rumah subsidi yang harga jualnya dipatok pemerintah, kenaikan biaya ini menjadi ancaman serius bagi kelangsungan usaha. Pengembang berada di posisi sulit: menaikkan harga tidak dimungkinkan oleh regulasi, sementara mempertahankan harga berisiko menekan kualitas bangunan atau keberlanjutan operasional.
Langkah Mitigasi dan Dukungan Finansial
Sebagai mitigasi, Himperra mendorong pemerintah memperpanjang tenor angsuran KPR Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) dari 20 tahun menjadi 30 tahun agar cicilan tetap di bawah Rp1 juta per bulan. Langkah ini diharapkan menjaga daya beli milenial dan pekerja berupah minimum agar tetap mampu memiliki rumah tanpa mengorbankan kebutuhan dasar. Harapan pengembang mendapat payung hukum melalui Keputusan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) No.23/KPTS/M/2026.
Regulasi ini membawa perubahan strategi penyediaan hunian, mulai dari pergeseran fokus ke hunian vertikal di kawasan perkotaan hingga legalitas perpanjangan tenor pembiayaan KPR hingga 30 tahun. Dukungan finansial juga diperkuat. BP Tapera mengalokasikan Rp37,1 triliun untuk FLPP tahun ini dengan target 350.000 unit rumah subsidi. Di Jawa Tengah, penyaluran Januari–April 2026 mencapai 1.917 unit dari target 20.539 unit.
Secara nasional, provinsi ini masuk lima besar realisasi tertinggi dengan kontribusi sekitar 8,27% per Februari 2026. Namun, subsidi belum cukup karena pengembang masih menghadapi hambatan perizinan lahan. Kebijakan Lahan Sawah Dilindungi (LSD) dan Lahan Baku Sawah (LBS) kerap berbenturan dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW).
“Banyak sawah-sawah yang hari ini karena mungkin letaknya sudah di pusat kota, sehingga tidak layak lagi menjadi sawah, coba dikembangkan oleh teman-teman pelaku usaha. RTRW-nya itu juga sudah kuning, sudah menjadi zona perumahan. Tetapi karena kebijakan LSD dan LBS, semuanya di-gebyah uyah, sawah tidak bisa dikonversi menjadi perumahan. Ini yang jadi masalah luar biasa,” ujar Ari.
Realisasi Penyaluran FLPP di 10 Provinsi Terbesar Sepanjang 2020-2025
| No. | Provinsi | Jumlah Unit |
|---|---|---|
| 1 | JAWA BARAT | 294.444 |
| 2 | JAWA TENGAH | 78.089 |
| 3 | SULAWESI SELATAN | 77.933 |
| 4 | BANTEN | 76.390 |
| 5 | JAWA TIMUR | 71.808 |
| 6 | SUMATERA SELATAN | 67.049 |
| 7 | SUMATERA UTARA | 53.257 |
| 8 | KALIMANTAN SELATAN | 44.108 |
| 9 | RIAU | 36.711 |
| 10 | KALIMANTAN BARAT | 34.107 |
Sumber: Kementerian PKP
Ketidakpastian regulasi membuat banyak investasi properti terhambat akibat proses sinkronisasi data lahan yang berlarut antara kementerian. Bagi pengembang, kepastian hukum menjadi sangat penting. Ari berharap pembahasan Surat Keputusan Bersama (SKB) antara Menteri ATR/BPN dan Menteri Dalam Negeri segera rampung agar tumpang tindih perizinan di daerah dapat diselesaikan.
Dimensi Sosial dan Lingkungan
Program perumahan di Jawa Tengah tidak hanya berfokus pada pembangunan unit baru, tetapi juga perbaikan rumah tidak layak huni. Sebagai bagian dari percepatan Program 3 Juta Rumah, Kementerian PKP merencanakan akad massal 62.000 unit rumah subsidi di Jawa Tengah pada Juli 2026. Selain itu, skema Bantuan Stimulan Perumahan Swadaya (BSPS) ditargetkan memperbaiki 30.000 Rumah Tidak Layak Huni (RTLH) pada 2026.
Angka ini meningkat tajam dibanding tahun sebelumnya, menandakan komitmen anggaran yang lebih besar untuk penanganan kemiskinan ekstrem di wilayah pedesaan. “Tahun lalu di Jawa Tengah ada 7.532 unit, tahun ini minimal 30.000 unit,” kata Menteri PKP Maruarar Sirait saat peluncuran BSPS Jawa Tengah di Kabupaten Brebes, Rabu (9/5/2026).
Peningkatan target yang mencapai lebih dari empat kali lipat ini menunjukkan komitmen pemerintah untuk menekan angka RTLH guna mencapai target capaian nasional. Penanganan RTLH di Jawa Tengah dilakukan melalui kolaborasi lintas sektor. Selain APBD Provinsi yang menargetkan perbaikan 5.000 unit, dukungan juga datang dari TJSL/CSR perusahaan dan Baznas. Total tambahan bantuan mencapai 1.550 unit dari Baznas (750 unit), PT Djarum (500 unit), dan Bank Jateng (300 unit), sehingga target penanganan RTLH tahun 2026 menjadi 36.550 unit.
Di sisi lain, pembangunan perumahan juga diarahkan lebih ramah lingkungan dan mandiri energi. Wakil Gubernur Jawa Tengah Taj Yasin Maimoen menekankan pentingnya inovasi pengelolaan limbah rumah tangga di kawasan padat penduduk. “Pengembangan perumahan atau kawasan bisa kita komunalkan septic tank-nya sehingga bisa kita olah menjadi sebuah energi gas,” ujar Taj Yasin.
Selain limbah dan energi, desain kawasan perumahan juga harus mempertimbangkan krisis air serta ancaman rob dan tanah gerak. Pemerintah meminta pengembang lebih bijak menyusun site plan, karena penggunaan beton berlebihan tanpa area resapan berpotensi memicu banjir di masa depan. “Saya minta pengembang jangan hanya beton semua. Site plan harus ada sumur resapan, syukur-syukur satu rumah satu sumur resapan agar kita tidak krisis air tanah dan aman dari banjir,” tegas Taj Yasin.
Pesan ini menegaskan bahwa rumah murah tidak boleh berarti rumah “murahan” yang mengabaikan daya dukung lingkungan. Pertaruhan sektor perumahan rakyat pada 2026 bukan sekadar mengejar target 3 juta unit, tetapi membangun hunian yang layak, terjangkau, dan berkelanjutan bagi masyarakat paling rentan.
