Pemerintah kembali menghidupkan kebijakan insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) untuk pembelian properti residensial, mencakup rumah tapak dan satuan rumah susun, sepanjang tahun anggaran 2026. Keputusan strategis ini diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 90 Tahun 2025, yang secara resmi berlaku mulai 1 Januari 2026.
Tujuan utama dari kebijakan ini adalah untuk menjaga momentum pertumbuhan ekonomi nasional dengan cara memperkuat daya beli masyarakat di sektor perumahan. “Bahwa agar pertumbuhan ekonomi Indonesia tetap terjaga, pemerintah memberikan paket kebijakan ekonomi untuk kesejahteraan berupa insentif PPN atas penyerahan rumah tapak dan satuan rumah susun yang ditanggung pemerintah tahun anggaran 2026,” demikian tercantum dalam pertimbangan beleid tersebut.
Rincian Insentif PPN DTP 2026
Melalui PMK Nomor 90 Tahun 2025, pemerintah akan menanggung 100% PPN terutang atas penyerahan properti residensial baru dengan kriteria sebagai berikut:
- Jenis Properti: Rumah tapak (seperti rumah induk, rumah deret, dan sejenisnya) serta satuan rumah susun (seperti apartemen, kondominium, dan sejenisnya).
- Harga Jual Maksimal: Rp 5 miliar.
- Cakupan Insentif: Khusus untuk bagian harga yang mencapai maksimal Rp 2 miliar dari total harga jual properti.
Insentif PPN DTP ini dirancang untuk memberikan keringanan signifikan bagi calon pembeli, sehingga diharapkan dapat mendorong transaksi di pasar properti.
Syarat dan Ketentuan Pemanfaatan Insentif
Agar dapat menikmati fasilitas PPN DTP ini, terdapat beberapa persyaratan penting yang harus dipenuhi oleh pembeli maupun pengembang:
Bagi Pembeli:
- Status Properti: Properti harus baru dan siap huni.
- Status Penyerahan: Merupakan penyerahan pertama dari pengembang dan belum pernah dipindahtangankan sebelumnya.
- Bukti Transaksi: Penyerahan unit harus dibuktikan dengan adanya akta jual beli (AJB) atau perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) yang telah lunas. Selain itu, diperlukan juga berita acara serah terima unit.
- Periode Transaksi: Semua proses penyerahan unit, mulai dari AJB/PPJB hingga serah terima, harus dilakukan dalam periode 1 Januari hingga 31 Desember 2026.
- Batasan Pemanfaatan: Fasilitas PPN DTP ini hanya dapat dimanfaatkan satu kali untuk satu unit rumah oleh setiap orang pribadi. Ketentuan ini berlaku baik untuk warga negara Indonesia maupun warga negara asing yang memenuhi persyaratan kepemilikan properti di Indonesia.
- Pemanfaatan Sebelumnya: Masyarakat yang sebelumnya telah memanfaatkan insentif serupa pada tahun-tahun sebelumnya tetap berhak kembali memanfaatkan PPN DTP pada tahun 2026, asalkan untuk pembelian unit properti yang berbeda.
Bagi Pengembang:
- Penerbitan Faktur Pajak: Pengembang wajib menerbitkan Faktur Pajak khusus. Faktur pajak ini harus memiliki kode transaksi tertentu dan mencantumkan keterangan jelas bahwa PPN terutang ditanggung oleh pemerintah.
- Pelaporan Realisasi: Pengembang diwajibkan untuk melaporkan realisasi penggunaan insentif PPN DTP.
- Pendaftaran Berita Acara Serah Terima: Pengembang juga harus mendaftarkan berita acara serah terima rumah melalui sistem aplikasi yang terintegrasi dengan kementerian terkait dan Direktorat Jenderal Pajak.
Kondisi yang Menyebabkan Insentif Tidak Berlaku
PMK Nomor 90 Tahun 2025 juga merinci sejumlah kondisi spesifik yang dapat menyebabkan insentif PPN DTP tidak dapat diberikan. Pembeli dan pengembang perlu memperhatikan hal-hal berikut:
- Pembayaran Uang Muka atau Cicilan Pertama: Jika uang muka atau cicilan pertama untuk pembelian properti dibayarkan sebelum tanggal 1 Januari 2026, maka insentif tidak dapat diberikan.
- Pemindahtanganan Properti: Properti yang dibeli menggunakan insentif PPN DTP tidak boleh dipindahtangankan dalam jangka waktu satu tahun sejak tanggal penyerahan. Jika terjadi pemindahtanganan dalam periode tersebut, insentif yang telah diberikan dapat ditarik kembali.
- Kewajiban Administrasi Perpajakan: Pengembang yang tidak memenuhi kewajiban administrasi perpajakan, termasuk pelaporan dan pendaftaran yang diwajibkan, dapat kehilangan hak untuk memberikan insentif ini kepada pembeli.
Implementasi dan Dampak
Pemberlakuan PMK ini mulai efektif pada 1 Januari 2026, menandakan kesiapan pemerintah untuk terus mendorong sektor properti. Diharapkan, insentif PPN DTP ini tidak hanya akan membantu masyarakat dalam mewujudkan impian memiliki rumah, tetapi juga memberikan stimulus yang berarti bagi industri konstruksi dan sektor terkait lainnya, serta berkontribusi pada stabilitas dan pertumbuhan ekonomi nasional secara keseluruhan.
Kebijakan ini merupakan kelanjutan dari upaya pemerintah sebelumnya dalam memberikan dukungan terhadap sektor perumahan, yang terbukti efektif dalam menjaga permintaan dan aktivitas ekonomi selama periode insentif diterapkan. Dengan adanya kepastian hukum yang jelas melalui PMK ini, diharapkan para pelaku industri properti dan calon pembeli dapat merencanakan pembelian mereka dengan lebih matang.
