Memahami Tanggung Jawab Kerusakan Rumah Kontrakan: Panduan Hukum untuk Penyewa dan Pemilik
Dalam kehidupan modern, rumah kontrakan telah menjadi solusi hunian yang populer bagi banyak kalangan, mulai dari pelajar, pekerja, hingga keluarga muda. Konsep menyewa memberikan fleksibilitas dan akses terhadap hunian tanpa harus memiliki aset properti. Namun, seiring dengan hak untuk menempati, muncul pula kewajiban dan tanggung jawab, terutama ketika terjadi kerusakan pada properti yang disewa. Sebuah diskusi hangat di media sosial baru-baru ini mengangkat pertanyaan krusial: siapa yang bertanggung jawab ketika rumah kontrakan mengalami kerusakan? Apakah penyewa atau pemilik?
Unggahan di platform Instagram oleh akun @rya** pada Sabtu, 6 Desember 2025, menyoroti adanya dasar hukum yang mengatur hal ini, merujuk pada Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata). Akun tersebut menyatakan, “Singkat saja guys, menurut Pasal 1564 KUH Perdata, penyewa bertanggung jawab atas segala kerusakan yang ditimbulkan pada barang yang disewakan kecuali ia bisa membuktikan bahwa kerusakan itu terjadi di luar kesalahannya.” Pernyataan ini memicu pertanyaan lebih lanjut mengenai keabsahan dan cakupan aturan hukum tersebut.
Secara mendasar, rumah kontrakan adalah properti yang disewa untuk jangka waktu tertentu dengan imbalan pembayaran sejumlah uang kepada pemiliknya. Berbeda dengan pembelian, sewa-menyewa tidak melibatkan perpindahan hak kepemilikan. Oleh karena itu, prinsip utamanya adalah penyewa wajib mengembalikan properti dalam kondisi yang baik setelah masa sewa berakhir, terutama jika hal ini telah disepakati dalam perjanjian sewa.
Penjelasan Hukum Mengenai Tanggung Jawab Kerusakan
Untuk mengklarifikasi isu ini, kami mengonfirmasi informasi tersebut dengan Anjar Sri Ciptorukmi Nugraheni, seorang Dosen Hukum Perdata dari Fakultas Hukum, Universitas Sebelas Maret (UNS). Beliau membenarkan bahwa aturan mengenai tanggung jawab atas kerusakan rumah kontrakan memang terdapat dalam KUH Perdata, khususnya pada Pasal 1564 dan Pasal 1551.
Pasal 1564 KUH Perdata secara spesifik mengatur bahwa apabila terjadi kerusakan pada barang yang disewakan akibat kelalaian atau kesalahan penyewa, maka penyewa adalah pihak yang bertanggung jawab atas perbaikan atau penggantian. Ini berarti, jika kerusakan disebabkan oleh tindakan langsung atau kelalaian penyewa, beban perbaikan sepenuhnya ada pada penyewa.
Sebagai contoh konkret, Anjar menjelaskan, “Jika semisal pintu kontrakan rusak karena dibanting oleh penyewa, maka yang harus memperbaiki adalah penyewa.” Hal ini menunjukkan bahwa tindakan ceroboh atau disengaja yang menyebabkan kerusakan akan menjadikan penyewa sebagai pihak yang berkewajiban.
Namun, situasi menjadi berbeda ketika kerusakan terjadi bukan karena kesalahan penyewa. Dalam kasus seperti ini, Pasal 1551 KUH Perdata yang berlaku. Pasal ini menyatakan bahwa pihak yang menyewakan (pemilik) memiliki kewajiban untuk melakukan perbaikan-perbaikan yang diperlukan pada barang yang disewakan selama masa sewa berlangsung.
Anjar memberikan ilustrasi yang jelas: “Tapi jika pintu rumah kontrakan rusak karena memang engsel sudah aus, kayu dempel sudah lapuk, maka yang harus memperbaiki adalah si pihak yang menyewakan.” Ini berarti jika kerusakan bersifat alami akibat usia pakai atau cacat bawaan properti, pemiliklah yang seharusnya menangani perbaikannya.
Perbaikan Kecil dan Kewajiban Penyewa
Selain kerusakan besar yang memerlukan intervensi pemilik, terdapat pula perbaikan-perbaikan kecil yang seringkali timbul selama masa sewa. Terkait hal ini, Anjar menegaskan, “Dalam hal ini berlaku Pasal 1560 KUH Perdata, di mana si penyewa harus memakai barang sewa sebagai seorang kepala rumah tangga yang baik.”
Pasal ini menekankan prinsip kehati-hatian dan perawatan. Penyewa diharapkan untuk menggunakan dan merawat properti sewaan dengan tingkat kehati-hatian yang sama seperti seseorang yang merawat barang miliknya sendiri. Oleh karena itu, perbaikan-perbaikan kecil yang timbul akibat pemakaian sehari-hari, seperti mengganti bohlam lampu yang putus, memperbaiki keran yang bocor ringan, atau membersihkan saluran air yang tersumbat, umumnya menjadi tanggung jawab penyewa.
Cakupan Penerapan Pasal-Pasal Tersebut
Penting untuk dicatat bahwa ketentuan hukum yang diatur dalam Pasal 1564 dan Pasal 1551 KUH Perdata tidak terbatas hanya pada rumah kontrakan. Anjar menjelaskan bahwa pasal-pasal ini memiliki penerapan yang lebih luas dan bersifat umum untuk semua jenis perjanjian sewa-menyewa.
“Pasal-pasal di atas, berlaku umum untuk semua barang baik barang bergerak maupun barang tidak bergerak yang menjadi objek perjanjian sewa menyewa,” ujar Anjar.
Ini berarti aturan yang sama berlaku untuk berbagai jenis aset yang disewakan. Barang bergerak yang dimaksud dapat mencakup kendaraan seperti mobil, sepeda motor, hingga barang elektronik seperti televisi dan laptop. Sementara itu, barang tidak bergerak mencakup berbagai jenis properti residensial maupun komersial, seperti rumah, apartemen, rumah susun, hingga kamar kos-kosan.
Pentingnya Perjanjian Sewa yang Jelas
Meskipun KUH Perdata telah menyediakan kerangka hukum, penting bagi kedua belah pihak, baik penyewa maupun pemilik, untuk memiliki perjanjian sewa yang jelas dan rinci. Perjanjian tertulis dapat menjadi alat yang sangat efektif untuk menghindari kesalahpahaman dan perselisihan di kemudian hari.
Dalam perjanjian sewa, sebaiknya dicantumkan secara spesifik mengenai:
- Kondisi Awal Properti: Deskripsi rinci mengenai kondisi properti saat diserahkan kepada penyewa, termasuk catatan mengenai kerusakan yang sudah ada sebelumnya. Dokumentasi foto atau video sangat disarankan.
- Pembagian Tanggung Jawab Perbaikan: Penetapan yang jelas mengenai jenis perbaikan apa saja yang menjadi tanggung jawab penyewa dan mana yang menjadi tanggung jawab pemilik.
- Prosedur Pelaporan Kerusakan: Mekanisme yang harus diikuti penyewa ketika menemukan kerusakan, termasuk batas waktu pelaporan kepada pemilik.
- Biaya Perbaikan: Ketentuan mengenai siapa yang menanggung biaya perbaikan, terutama jika terjadi kerusakan yang tidak dapat dikategorikan secara jelas sebagai kesalahan penyewa atau pemilik.
Dengan adanya pemahaman yang baik mengenai dasar hukum dan kesepakatan yang terperinci melalui perjanjian sewa, hubungan antara penyewa dan pemilik dapat berjalan lebih harmonis dan transparan, menciptakan lingkungan hunian yang nyaman dan bebas dari potensi konflik.
